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VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL A EFECTOS REPARCELATORIOS, EXPROPIATORIOS
Y DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
Ley 8/2007, del Suelo. El suelo rural. Nuevo régimen normativo. La nueva LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, en vigor desde el 1 de julio de 2007, deroga a la anterior Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el régimen del suelo y valoraciones. La norma, que se utilizará a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, se reserva el Título III para abordar los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones. Con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en esta nueva Ley de dos situaciones básicas (artículo 12), que se valoran conforme a su naturaleza:
Debe valorarse lo que hay, no lo que algún plan diga que puede llegar a haber en un futuro “incierto”. En principio, aunque discutible, así quedan las cosas. En el suelo rural, como nota más significativa con respecto a la legislación anterior, se abandona el método de comparación y se adopta el método de capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento de la práctica de la valoración. La justificación del cambio, más o menos discutible, se argumenta en que muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar la objetividad y la eliminación de elementos especulativos. No obstante, las primeras reacciones no se han hecho esperar mucho. Según publica el diario ABC de Sevilla del pasado 16-07-2007 (página 62, sección Economía - Agricultura), ASAJA recurre la Ley del Suelo por "amparar la confiscación de tierras". ASAJA se ha dirigido al Defensor del Pueblo para solicitar la presentación de un recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 22 de la Ley, que es el que se refiere al método de capitalización para la valoración de los terrenos en el suelo rural en lugar del método de comparación a partir de valores de fincas análogas que, para el suelo no urbanizable, establecía el artículo 26 de la derogada Ley 6/1998. A juicio de ASAJA, la nueva Ley, en sus actuales términos, permite al Gobierno expropiar a los agricultores el suelo necesario para realizar infraestructuras a un justiprecio que roza la confiscatoriedad, porque se teme que los nuevos valores calculados resulten inferiores al de fincas colindantes (en operaciones de compra-venta entre particulares) o incluso inferiores a los precios de adquisición de los terrenos, sin olvidar las dificultades de valorar en función de una rentabilidad que en muchos casos es ruinosa. Independientemente de todo ello, considera la Ley (artículo 12.1) que se encuentra en situación de suelo rural:
Criterios de valoración en el suelo rural. Conforme a estas premisas definitorias del suelo que establece la Ley 8/2007, el ámbito del régimen de valoraciones se detalla en el artículo 20, mientras que los criterios generales para la valoración de inmuebles se definen en el artículo 21. El artículo 22 se ocupa de la VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL y distingue los siguientes casos:
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley: a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento de la práctica de la valoración. De todos es conocida la expresión de la renta perpetua que ha de aplicarse, y que no tiene en cuenta ni un determinado período de vida útil ni el efecto inflacionista que pueda producirse: V = R / r R: Renta anual de la tierra. r: Tipo de capitalización (%). Se corresponde con la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años. Véase la Disposición adicional séptima de esta Ley. Finalmente, deberá elegirse el mayor valor resultante, en su caso, haciendo los cálculos tanto para el supuesto de la renta real como para el de la renta potencial.
Aunque no se detalla en la norma, parece evidente que ha de partirse de la siguiente expresión: I – G = R + B Donde: I: Producto total de un determinado aprovechamiento entendido como ingresos anuales. Incluye las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos. G: Suma total de los gastos necesarios para obtener dichos ingresos. R: Renta potencial o retribución que corresponde a la base territorial en la que se asientan los cultivos o aprovechamientos. B: Remuneración que corresponde al empresario por todos los conceptos (riesgo, actividad, dirección, etc.), que llamamos beneficio del empresario. El primer problema que surge es el desglose de R + B (renta de la tierra más beneficio del empresario), pues ambos conceptos se encuentran en la ganancia I - G (Ingresos menos gastos) y debemos cuantificar qué parte se corresponde a Renta y qué parte a Beneficio. En definitiva, lo que hay que capitalizar es R y los datos que tenemos son I y G, por lo que nos falta determinar B. R = I – G - B Para deducir el beneficio B del agricultor o empresario para una parcela determinada es importante considerar el tamaño de la explotación completa, su organización y el porcentaje que dentro de dicha explotación representa la parcela a valorar, lo que nos obliga a ponderar varios parámetros para un mejor ajuste a la realidad. En cualquier caso, resulta evidente que B debe ser tanto mayor cuanto mayores sean el riesgo y la actividad del empresario, siendo práctica habitual que los valores de B sean:
Lógicamente se atribuye más renta y menos beneficio a los terrenos de menor rentabilidad. Reglas para la capitalización de rentas en el suelo rural. Una vez calculada la renta anual R, debe procederse a su capitalización para obtener el resultado de la valoración (V = R / r), de acuerdo con los criterios establecidos en la Disposición adicional séptima de la Ley:
El tipo de capitalización actual, a junio de 2007, como última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años es del 4,50%, por lo que podría pensarse que solo es defendible para orientaciones productivas de alta rentabilidad (téngase en cuenta que el valor final del terreno es tanto menor cuanto mayor sea el tipo de capitalización utilizado) y, en consecuencia, urge la modificación según tipos de cultivo y aprovechamientos de la tierra que la Ley 8/2007 prevé, aunque la próxima Ley de Presupuestos Generales del Estado no se aprobará hasta diciembre de 2007. Mientras tanto, se pone de manifiesto un cierto vacío desfavorable para el propietario de los terrenos a valorar, fundamentalmente en situaciones de expropiación forzosa, al menos hasta que no se publique la fatídica modificación de los tipos. A modo de comparación de tipos de capitalización, que tradicionalmente ha sido el gran inconveniente del método analítico o de capitalización de la renta de la tierra en valoración agraria, y a los efectos de la fijación de valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, si tuviéramos en consideración los datos recopilados de la Encuesta Anual de Precios de la Tierra y Cánones de Arrendamientos medios en la provincia de Sevilla para el año 2006, resultarían los tipos que se reflejan en la siguiente tabla:
A la vista de estos datos, cabe pensar que el tipo de capitalización propuesto por la Ley (4,50% en junio de 2007) no puede ser único para todos los aprovechamientos de la tierra, por lo que debe afinarse mucho y pronto para que resulte justo y equitativo, sin entrar en mayores consideraciones sobre la imposición del método y los tipos, que bien podrían proponerse (o bien "recetarse"), según cada caso, por peritos con cualificación suficiente, con arreglo a unas determinadas hipótesis mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico.
Corrección del valor del suelo El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. Quedamos a la espera de la publicación del correspondiente Reglamento que desarrolle la Ley. Debe entenderse que, hasta que no se definan estos términos, toda corrección que se haga corre el riesgo de interpretarse como arbitraria y probablemente improcedente, aunque sea razonable y esté plenamente justificada con el espíritu de la norma. Todo el tiempo que se tarde hasta la entrada en vigor de ese Reglamento correrá en perjuicio de los titulares del suelo.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado en el momento de la práctica de la valoración. MÉTODO DE COSTE Al hablar del Método del Coste hay que hacer distinción entre Coste Reposición Bruto y Coste Reposición Neto o Coste Reposición Depreciado.
La Depreciación Física es toda la pérdida de valor, hasta la fecha de la valoración originada por antigüedad, estado de conservación y duración de los elementos que integran el inmueble. La Depreciación Funcional es la pérdida de valor causada por la defectuosa adaptación del inmueble a la función a que se destina. Es el valor generalmente admitido en contabilidad y auditorías. El método del Coste de Reposición es el adecuado cuando se valora para alguno de los siguientes fines:
Véase también el método del coste según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior (valoración de terrenos; edificaciones, construcciones e instalaciones; y plantaciones y sembrados preexistentes así como indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos) podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.
Especificaciones en materia de Expropiación Forzosa. Mediante la Ley del Suelo, como ya lo hacía la anterior Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, se regulan las valoraciones a los efectos de Expropiación Forzosa. Por su parte, la vigente Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa se refiere a valoraciones en sus artículos 36 al 47, este último fijando un premio de afección del 5%. No obstante, con independencia de los criterios aportados por la antigua Ley 6/1998, ahora es cuando se derogan definitivamente los artículos 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) que establecían lo siguiente:
Artículo 38. 2. Los edificios se justipreciarán en la media aritmética que resultare del valor actual en venta de otras fincas análogas en el mismo Municipio y de la capitalización del tipo de interés legal del líquido imponible señalado para la contribución urbana. No tendrá validez, a efectos de esta capitalización, todo aumento del líquido imponible producido por declaraciones de renta realizadas por el propietario con fecha posterior a la de aprobación del proyecto de reforma o urbanización que sea causa de la expropiación.
Artículo 39. Pero la variación más importante introducida por la Ley 8/2007, posiblemente, se produce en la modificación del artículo 43.2 de la LEF, que impide ya la aplicación de otros métodos de valoración (criterios estimativos), en expropiaciones de bienes inmuebles, cuando la evaluación practicada por las normas daban resultados notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes. Con esta medida se produce el fin de los criterios estimativos que, en opinión de muchos, hacía de la excepción el caso general, pero que también ha permitido el uso de otros métodos de valoración que en justicia debían ser aplicados, con arreglo a unas determinadas hipótesis mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico, que siempre correspondía al perito valorador. En consecuencia, la valoración de árboles y arbustos ornamentales mediante la Norma de Granada o la valoración de bienes y recursos medioambientales, con metodología plenamente implantada, así como la valoración de plantaciones como proyectos de inversión a medio o largo plazo, pierden sentido ahora cuando sean objeto de expropiaciones forzosas. Es preciso que este nuevo vacío normativo se restablezca cuanto antes en aras a evitar injusticias, al menos las que se acarrean cuando se establecen criterios atendiendo a la generalidad. En consecuencia, el artículo 43 de la LEF queda redactado de la siguiente manera: 1. No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados si la evaluación practicada por las normas que en aquellos artículos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación, por ser éste superior o inferir a aquélla. El Jurado Provincial de Expropiación (Comisión Provincial de Valoración en Andalucía) también podrá hacer aplicación de este artículo cuando considere que el precio obtenido con sujeción a las reglas de los anteriores resulte notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes, haciendo uso de los criterios estimativos que juzgue más adecuados.
2. El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior: No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo. Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando éstos no tengan criterio particular de valoración señalado por Leyes especiales. 3. En los supuestos previstos en el párrafo primero de este artículo comenzarán, desde luego, por evaluar los bienes o derechos expropiados con arreglo a las normas de valoración que se señalan en esta Ley, pero al mismo tiempo podrá proponer el propietario o la Administración, y decidir en definitiva el Jurado, las rectificaciones que, a su juicio, deban ser introducidas, en alza o en baja, en el justiprecio, fundamentado, con el mayor rigor y detalle, las modificaciones propuestas. Fernando García Prieto Colegiado 1559 del COITAND EL BURRO, MOTOR DE SANGRE CALIENTE En un momento determinado de la historia de la tierra, de la familia de los équidos se originó el asno o burro. Desde hace unos 6.000 años fue domesticado como bestia de carga. En España lleva tres mil años compartiendo su vida con el hombre. El burro (Equus asinus) que existe en Andalucía procede del asno salvaje del Norte de Africa. Pertenece a la familia de los équidos, que se caracteriza por tener un único dedo, con una pezuña ancha en cada extremidad. Tiene orejas largas, crin erecta, con diversas tonalidades de pelo. El asno o burro, como queramos llamarlo, se debe considerar como parte integrante del medio ambiente y patrimonio de la humanidad. Ha formado parte de la vida cotidiana de las zonas rurales, tanto en las labores agrícolas como en la cultura tradicional. En Lora del Río, el día de la romería de la Virgen de Setefilla, junto con las carrozas, iban centenares de burros, algunos perfectamente enjaezados. Eran famosos los burros del “Cabo Sanz”. Esta familia tenía, en el cortijo de “El Alamo”, muchos burros; y los cedía al pueblo para ese día. En los cortijos de Lora había muy buenos sementales de burros, conocido como garañones o “burros padres”. En la década cuarenta-cincuenta había en Lora varias reatas de burros (reatas, conjunto 10/12 burros dirigidos por un arriero). Una de las más conocidas era la de “El manco”, que vivía en la calle Santa Catalina. No cabe ninguna duda de la importancia del papel genético desempeñado por estos animales en la cría de los mulos. Del cruce de los burros con las yeguas nacen los mulos, animales híbridos que no pueden tener descendencia, pero que han sido de mucha ayuda al hombre, tanto para los trabajos agrícolas, como para el transporte. Del cruce del caballo con la burra nace un tipo de burro, algo diferente, que se conoce por burreño o burdégano. Existen muchas razas de burros, pero como dato anecdótico comentaré que hay en Jerez de la Frontera una raza única en España que se conoce por “burros píos”, que miden unos noventa centímetros de alto, de pelo blanco con manchas castañas, orejas pequeñas y muy dóciles. En tiempos remotos existía una ruta comercial que iba desde la China hasta los países Mediterráneos por donde se transportaban la seda con burros y mulos, que duraba años. Al pasar por los territorios donde habitaban los asnos salvajes, se cruzaban con ellos; y al término del viaje ya existían mezclas de distintas razas. El burro es un animal muy “enamoradizo”. Antiguamente se utilizaban para hacer girar las ruedas de los molinos y norias; para el transporte de la artillería ligera, transporte de leña, piedras, carros... Han desempeñado un papel fundamental en la construcción de las carreteras y en la trashumancia; cada piara de oveja llevaba dos o tres burros para la carga. Cuando no había medios técnicos para marcar los caminos en los terrenos accidentados, se utilizaba lo que se llamaba “EL BURRO DE LA CAL”, que consistía en llenar los serones de estos animales con cal, cortándole las puntas de los mismos, para que saliera la cal. Los burros buscaban los recorridos más cómodos para subir y por esa señal de cal se marcaban los caminos, que en los grandes montículos formaban verdaderas veredas de caracol. La modernización de los medios de transporte y la mecanización de la agricultura, han provocado, prácticamente, la desaparición de estos animales. Actualmente, los que aún nos quedan como es el caso de los burros turistas de la localidad de Mijas, se utilizan para paseos ecológicos, rutas turísticas, como animales de compañía, de ocio..., incluso para terapia de personas con algunas enfermedades psiquiátricas. Fdo.: Pedro García Lorenzo Colegiado: 354 ECOLOGíA, AGRICULTURA Y MEDIO AMBIENTE Siendo la ECOLOGíA una ciencia que estudia los seres vivos y el ambiente en que viven, así como las relaciones entre ambos, de origen relativamente reciente (se inicia en el siglo XIX), su estudio ha avanzado espectacularmente basado en la moderna tecnología y metodología, y sobre todo, gracias a sus finalidades prácticas de restauración de los equilibrios biológicos rotos por la acción desgarradora del hombre. Tradicionalmente ha sido dividida en ecología vegetal y ecología animal, lo que constituye una incongruencia, ya que entre los animales y las plantas hay una evidente relación de nutrición que hacen inviable esa separación. En su concepto más moderno la ecología depende de las ciencias físicas y químicas para el estudio de los ambientes, de las biológicas para el estudio de los seres vivos y de las matemáticas para el tratamiento de las relaciones comunes. El hombre ha sido un elemento dinámico en su medio ambiente desde que llegó a su actual grado de evolución. Sus actividades de cazador, el empleo del fuego, el pastoreo excesivo, la tala de los bosques, sus prácticas agrícolas, (principalmente riegos, laboreos, fertilizantes, tratamientos químicos, desmontes), así como actos no intencionados han modificado el paisaje de forma radical. Es tal la influencia que el hombre ha ejercido sobre su medio que es muy difícil encontrar pruebas de sitios que no estén alterados. La actividad agrícola ha jugado un papel importante en la modificación del medio ambiente, dejando de ser un ecosistema para convertirse en un agroecosistema. El concepto de agroecosistema se aplica tanto a la agricultura de subsistencia como a la científica. Ambas son situaciones ecológicas, que para controlarlas no tenemos más remedio que utilizar principios ecológicos. La agricultura y el medio ambiente, desgraciadamente van por caminos separados, principalmente por causas económicas. Se ha pretendido hacer rentables a las explotaciones con el abuso de abonos, herbicidas, insecticidas u laboreos, en perjuicio de la naturaleza. Afortunadamente en los países de alto nivel de vida como el nuestro, preocupados por el medio ambiente, han empezado a tomar conciencia de la necesidad de adoptar medidas de mentalización a la hora de dar soluciones a la agricultura para que no atente contra nuestro ecosistema. Deberán hacerse grandes esfuerzos para informar al público en general y a los agricultores en particular, de la importancia de los métodos ecológicos para la protección de cultivos y la preservación de la calidad del medio ambiente. Un público informado (incluidos los agricultores) es una fase esencial de la aplicación de programas de defensa de la naturaleza, como puede ser la protección contra la erosión, métodos racionales de abonado y la lucha integral. El suelo es la capa superior de la corteza terrestre capaz de sostener la vida vegetal, le suministra el medio físico para el enraizamiento de las distintas plantas, pero además sirve de depósito de agua y de los iones minerales indispensables para el metabolismo. En el suelo además de las plantas viven gran cantidad de bacterias, gusanos, artrópodos y hasta pequeños mamíferos que cooperan en su estructura y enriquecimiento en materia orgánica. La erosión del suelo es un proceso complejo consecuencia de varios factores, unos de carácter natural y otros de carácter artificial, siendo para mí uno de los más importantes la lluvia y el viento, que producen en algunas zonas, denudación y empobrecimiento del suelo, y en otras inundaciones y aterramiento a consecuencia de los depósitos de los materiales arrastrados. Para la defensa del medio ambiente es imprescindible proteger el suelo contra la erosión. Según estudios realizados se ha llegado a la conclusión de que la cubierta vegetal proporciona la mejor defensa para conservar el suelo. En agricultura se está utilizando en muchas fincas, el sistema de mínimo laboreo y siembra directa, como método de protección del suelo, con numerosas ventajas. Existen acuíferos altamente contaminados por un exceso de concentración de nitratos, provocados por las filtraciones de abundantes abonados nítricos en los cultivos, principalmente en zonas de tierras arenosas. La contaminación que padecen algunos acuíferos es tan elevada, que en algunas ciudades y pueblos se han tenido que adoptar por los Ayuntamientos, la decisión de prohibir a los vecinos el consumo de agua de la red de abastecimiento, tal es el caso del alcalde de Santa Fe, ciudad de Granada (abril 98). El abuso de los nitratos es un mal en ciertas zonas agrícolas, que conlleva un grave perjuicio ambiental. De ahí, que sería aconsejable, la toma de soluciones al respecto, por las Confederaciones Hidrográficas, las Consejerías de Agricultura y Medio Ambiente. Asimismo, con el fin de controlar tales fuentes de contaminación sería necesaria una legislación más rigurosa sobre el uso de fertilizantes, plaguicidas y pesticidas en la agricultura, con el fin de conseguir un uso racional de los mismos, penalizando el abuso y despilfarro. En este sentido, ya se han levantado otras muchas voces de asociaciones ecologistas, denunciando acuíferos altamente contaminados, como por ejemplo el acuífero de la Vega Granadina. No podemos abusar indiscriminadamente del empleo de herbicidas e insecticidas, hay que aplicar métodos satisfactorios desde el punto de vista económico y toxicológico, dando prioridad al empleo de elementos naturales de regulación y respetando los umbrales de tolerancia. La modernización de la agricultura exige la utilización de métodos respetuosos con el medio ambiente que minimicen el uso de productos químicos y que permitan obtener a la vez, productos de alta calidad. Estos objetivos pueden alcanzarse mediante las técnicas de manejo integrado. La protección integrada surge como respuestas el incremento de los tratamientos químicos (a veces incontrolados) y la necesidad de limitar los efectos indeseables que producen su utilización: como son la aparición de nuevas plagas, los fenómenos de resistencia, problemas de residuos y sobre todo la destrucción de la fauna útil, son factores que aumentan la contaminación del medio ambiente. En un método biotécnico no contaminante y altamente respetuoso con el medio ambiente. Como conclusiones podemos decir que en nuestro país se ha empezado a tomar conciencia de la necesidad de proteger el medio ambiente, ya que se están utilizando métodos agronómicos para hacer rentables las explotaciones, sin atentar contra la naturaleza. Que la protección del suelo contra la erosión es una fórmula de defensa del medio ambiente, que se puede articular a través de varios sistemas, como puede ser la reforestación, mínimo laboreo y del sistema de siembra directa, siendo innumerables las ventajas que ofrecen al suelo, y por ende, al hábitat natural de la vegetación, de las aves y de otros animales. Que sería aconsejable, la toma de soluciones al respecto, por las Confederaciones Hidrográficas, las Consejerías de Agricultura y de Medio Ambiente. Asimismo, con el fin de controlar tales fuentes de contaminación sería necesario una legislación más rigurosa sobre el uso de fertilizantes, plaguicidas y pesticidas en la agricultura, con el fin de conseguir un uso racional de estos productos, penalizando el abuso y despilfarro. Que no se puede abusar indiscriminadamente del empleo de herbicidas e insecticidas, pues producen efectos indeseables como la destrucción de la fauna útil, y la contaminación del medio ambiente. Que la lucha integral como método biotécnico no contaminante es una alternativa o repuesta a la necesidad de limitar el incremento de los tratamientos químicos. Que una agricultura ecológica no es una agricultura de regreso al pasado. No consiste en volver a métodos clásicos y rudimentarios antiguos, simplemente se trata de conseguir un equilibrio entre los cultivos y el medio ambiente y a ser posible, que caminen al unísono. Cuando veamos en las grandes superficies muchas estanterías con productos ecológicos, podremos decir que la Agricultura Ecológica empieza a “caminar” y que el medio ambiente se comienza a respetar. PEDRO GARCÍA LORENZO Perito Agrícola Colegiado 354
EL ARTE Y EL RITO DE BEBER EL VINO DE JEREZ La primera regla de beber el vino de Jerez, no puede ser más simple: que el vino sea bueno. Y para beberlo con arte, realicemos con voluptuosa lentitud, con exquisita lentitud, lo siguiente: 1º - Llenar nosotros mismos la copa, de tal manera que sintamos sobre el cristal la vibración casi imperceptible del líquido. 2º - Alzar la copa hasta la altura de los ojos, haciéndola girar a la luz, como un topacio. Así apreciaremos la áurea transparencia del líquido. 3º - Apretar la copa suavemente, amorosamente, con el hueco de la mano; así comunicaremos la temperatura de nuestra sangre. 4º - Alzar otra vez la copa –diminuto cáliz de oro- hasta la altura de la nariz y agitarla suavemente. Así aspiraremos los efluvios alcohólicos y el aroma del vino. 5º - Y por último, beber lentamente, amorosamente, con los párpados entornados y el pensamiento fijo en la idea gloriosa. Esto es beber vino con arte y con los cinco sentidos. El oído, la vista, el tacto, el olfato y el gusto, intervienen en esta fórmula de beber vino de Jerez. Fórmula sibarítica y artística que sólo debe practicarse con un buen vino jerezano. El rito de beber entre amigos debe ser de esta manera: La primera copita, beberla siempre a la salud del acompañante. La segunda para que no se vaya cojo. La tercera para que ponga paz, si riñen las dos copas anteriores. La cuarta porque ningún carro anda con tres ruedas. La quinta, para no quedarse corto de ninguno de los sentidos corporales. La sexta, por lo que no puede ser público. La séptima, para completar los días de la semana, y por este orden, hasta la que hace el número décimo, para que le toque la lotería. Y así, sucesivamente, hasta el infinito. Esto es, hasta que el cuerpo aguante y mientras podamos aguantar la verticalidad. Máxima de los viejos bebedores Los viejos bebedores los cifraban en tres, como mínimo, el número perfecto de copas “una copa no es nada, dos son una y tres, lo que manda Dios”. El vino en las comidas 1º - Hay que escoger los vinos de forma tal, que cada uno de ellos vaya preparando el camino para el otro, asegurando así poder realizar una perfecta apreciación. 2º - Los vinos deben servirse por el orden de su graduación alcohólica, en escala ascendente de edad y ligereza a añejos y fuertes. 3º - Los vinos dulces deben seguir a los secos y un vino seco no debe servirse jamás, después de un alimento dulce. 4º - Nunca debe beberse, tras un vino añejo y de categoría, otro que sea de inferior calidad. 5º - Nunca deberá ser dominado el vino por la comida, sino que deben ir ambas cosas al unísono. Un plato ligero requiere un vino ligero; mientras que un plato pesado requiere un vino hecho y de mayor fuerza. 6º - Con ostras y mariscos debe servirse un vino fino o manzanilla. También las sopas y el pescado. El amontillado debe ser para las entradas y el asado. También los olorosos con toda clase de carnes y chacinas. Con los dulces servir un amoroso o Pedro Ximenez, y un vino muy abocado y oscuro, si queremos seguir bebiendo, después de las comidas. 7º - El vino de Jerez debe ser servido fresco, pero nunca caliente. Es siempre preferible que esté frío o helado a que esté caliente. Sobre todo en los vinos finos y manzanillas. 8º - Por último y como regla de oro, nunca jamás debe beberse una copa de vino, aunque sea muy pequeña, de un solo trago. Tampoco debe llenarse la boca de líquido, porque el buen Jerez debe beberse con parsimonia, a pequeños sorbos, saboreándolo como regalo de la Divina Naturaleza. 9º - Nunca debe servirse el vino de Jerez en una copa de cristal grueso, ni llenándola hasta los bordes, como suelen hacer en bares y restaurantes de allende nuestras fronteras locales. El vino sabe mejor en pequeñas dosis y servido en cristales finos. Mejor si se usa nuestro catavino tradicional o copa bodeguera. El vino como remedio médico Sabemos que el vino contiene poderes preventivos contra ciertas enfermedades, hasta hoy consideradas mortales. Pues bien, muchos médicos jerezanos ya sabían de estas propiedades medicinales, desde tiempo inmemorial. Entre ellos, el célebre doctor Fermín Aranda, jerezano de pro, gran cirujano y bodeguero por afición, quien solía decir: “prescribo el vino de Jerez, como medicamento antitérmico, para la anemia, la postración, linfatismos, colapsos, éxtasis pulmonares, afecciones óseas y otras muchas enfermedades”. Después de estos comentarios, te aconsejo que tan pronto como te sea posible, te tomes una copita a nuestra salud. Ya sabes, para no andar cojos. ¡Salud y pesetas¡, como decían los Quinteros, o lo que dice la voz popular “ a las doce, una; a la una, dos, y a las dos lo que mande Dios”, “a las once una, y a la una once”. Ahora bebemos a ¡nuestra salud¡. Elogio del vino El vino que alegra el corazón del hombre, resulta que también dicen que sube el colesterol, algo que antes no ocurría. Bueno. A lo peor también pasaba, pero como entonces no se conocía el colesterol, “boca que no bebe, corazón que no quiebra”. Pero no hay que remontarse a los tiempos bíblicos. Hasta no hace mucho, el vino se usaba en bastantes lugares poco menos que como medicina. Me contó un amigo que en estos pueblos era frecuente dar sopones empapados en vino a los niños que estaban enfermos. Y se ponían los angelitos a más de mil. Recuerdo haber leído que cierto prestigioso bodeguero jerezano con noventa años largos a cuestas, achacaba su longevidad a que cuando era niño, entre teta y teta, tomaba buchitos del mejor vino que guardaban sus padres en la bodega. O sea, que puede que por era razón tuviera aquella salud a prueba de bomba. De ahí que continuara bebiéndolo a su edad, seguro de que “el buen vino es teta de viejo”. Contaban los ancianos de mi pueblo lo que le ocurrió a un enfermo, que estaba poco menos que con el pie en el otro mundo, a causa de un empacho horroroso. Lo reconoció el médico, y le encargó a la mujer que le diera manzanilla calentita cada tres o cuatro horas. Volvió a visitarlo a los pocos días y se lo encontró levantado y tan pimpante. El galeno orgulloso por el resultado de su tratamiento, se quedó de una pieza cuando oyó decir al ex enfermo: - Desde que estoy tomando la manzanilla, me encuentro fenomenal. Pero ¿no podía bebérmela fresquita?, porque así caliente, es un asco. La esposa, en lugar de la infusión, lo estaba hinchando de manzanilla de Sanlúcar, lo que hizo que el tío se pusiera hasta ahí de bien. Dice Salvador de Quinta, que siempre que ha dado alguna conferencia en cualquier Hogar del Pensionista, ha contado el caso de aquel centenario que, explicando en una rueda de prensa el porqué había alcanzado el siglo, decía que, posiblemente, se debía a que jamas en su vida probó una copa de vino. Y en eso estaba el hombre, cuando entró cierto fulano con una “tajá” como un piano alborotando al personal: - Perdonen ustedes –rogó el centenario a los periodistas- Se trata de mi padre, que siempre ha sido un borrachín incorregible. Esto, naturalmente, no deja de ser un cuento. Sin embargo, el refranero respalda la bondad del vino. E incluso habla de sus poderes curativos en ciertos casos. Claro que el refranero no es infalible. Lo que sí pienso que, al igual que otras tantas cosas, puede ser beneficioso si se toma con moderación. Y no sólo ayudará a las digestiones y alegrará el corazón del hombre, como decía al principio, sino que incluso se lo alegrará a los animales. Que por algo, digo yo, cantaría por bulerías aquel maestro de maestros que se llamó Antonio Mairena lo de... “Al pollito que piaba/al pollito que pió/sopas de vino le daba/sopas de vino le dio...”. El vino que se bebieron los franceses Según datos del Archivo Municipal de Jerez, el ejército francés ocupó nuestra ciudad entre el día 5 de febrero y el 31 de agosto de 1810, consumiendo un total de NOVENTA MIL SETECIENTAS NOVENTA ARROBAS DE VINO (90.790), aproximadamente un millón y medio de litros, que ya es beber, en tal sólo siete meses de constante trasiego. Las tropas francesas extrajeron de las bodegas jerezanas, consumiéndolo durante su estancia aquí, o llevándose vino por importe de más de DIECISIETE MILLONES DE REALES (17.000.000). Las borracheras de los franchutes debieron ser de órdago a la grande. De aquel desafuero tardaron nuestras bodegas muchísimo tiempo en recuperarse, pues aquellas noventa mil y pico de arrobas de vino, jamás llegaron a poder cobrarse, se consideraron como pérdida de guerra. Anécdotas Cuenta D. Manuel González Cordón (Consejero de González Byass), para mí uno de los mejores catadores de vinos, no sólo del marco de Jerez-Xerez-Sherry, sino a nivel mundial, que cuando hacía las catas de vino de las distintas botas, le acompañaba un operario que llevaba una jarra en la que iba vaciando cada una de las copas de vino que él cataba, (que por cierto lo hacía siempre con la nariz y nunca con la boca). Un día ocurrió que el operario que lo acompañaba habitualmente se puso enfermo y le mandaron a otro. Don Manuel siguió el mismo sistema, después de cada cata le daba la copa a su acompañante y le decía: “toma”. Cual fue la sorpresa que una de las veces al darla la copa al operario se lo encontró en el suelo con una borrachera impresionante, y es que cuenta que en vez de vaciar la copa en la jarra, como era nuevo, se la bebía. Cuando recuperó el conocimiento le preguntó que porqué se las había bebido y le contestó que como usted me decía “toma”, pues yo me las tomaba. Tres razones para beber vino durante las comidas 1º - Consumido de forma moderada es bueno para el corazón, ya que el vino ayuda a las arterias, porque dilata los vasos sanguíneos y favorece la circulación de la sangre. 2º - beber uno o dos vasos de vino durante las comidas es la mejor forma de aprovechar todos sus beneficios, y además estimula la digestión. 3º - El vino protege nuestro cuerpo de algunas enfermedades antioxidantes y bactericidas. En mi pueblo (Lora del Río) vivió un hombre que por su oficio (tabernero), estaba obligado a beber algo más de lo habitual. Se levantaba a las cinco de la mañana y a lo largo del día tomaba copitas, principalmente antes de las comidas, pero siempre de buen vino. En las décadas de los cuarenta-cincuenta hubo una terrible epidemia de paludismo, con muchos muertos, por falta de medicamentos. Se programó por Sanidad una campaña de análisis y reparto de pastillas de quinina, de sabor y aspecto terrible (lo digo por experiencia). Cual sería la sorpresa de los médicos de Sanidad cuando comprobaron que muchas familias de ese pueblo estaban gravemente atacadas de paludismo, mientras que el hombre en cuestión no la padeció nunca. Después de muchos estudios llegaron a la conclusión de que el vino lo había dotado de unas defensas contra esa enfermedad, que a tantas personas se llevó a la tumba. Pero es más, murió a los 83 años de senil (vejez), sin haber sufrido nunca ninguna enfermedad; era mi padre. Al respecto, contaba un enterrador del cementerio de un pueblo de la provincia de Cádiz, que los cadáveres de las personas bebedoras tardaban mucho más en descomponerse. ¿Por qué será? Con esto no animo a nadie a que se emborrache, pero sí a que se tome una o dos copitas de vino antes o durante la comida, ¡ojo¡ siempre de buen vino. PEDRO GARCÍA LORENZO Perito Agrícola Colegiado 354
La Tasación de inmuebles y la Orden ECO/805/2.003, de 27 de Marzo. La aplicación de la Ciencia de la Valoración por parte de un Técnico cualificado, tiene por objeto, entre otras finalidades, la valoración o tasación de un inmueble, sea rústico o urbano. Partiendo de la base que, si lo que se trata es llegar a un precio justo en el mercado de bienes que son susceptibles de intercambiarse (V. Caballer), debemos hablar de Tasación mejor que de Valoración, ya que éste es un concepto más amplio donde entran bienes de otra naturaleza no susceptibles de intercambio, valoración medioambiental, de obras de artes, etc. Generalmente, tasamos fincas, rústicas o urbanas, incluidas en procedimientos judiciales, expedientes expropiatorios, partición de herencias, liquidación de gananciales, etc. y con finalidad hipotecaria, cuando lo hacemos a través de Sociedad de Tasación, empleando, fundamentalmente, Métodos sintéticos y analíticos desarrollados por la Ciencia de la Valoración. El resultado del proceso se plasma en un informe escrito. Son muchos los modelos de Informes de tasación de inmuebles propuestos por los distintos autores y estudiosos de ésta Ciencia a lo largo de los tiempos. También, Colegios y Asociaciones profesionales han diseñado los modelos que han de cumplimentar los Tasadores adscritos a sus Colectivos, como, por ejemplo, los modelos propuestos por el Consejo General de los Colegios Oficiales de Ingenieros Técnico Agrícola, el de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, etc., etc.. Los modelos de Informe de Tasación, son sólo modelos. Ninguno fija criterios, dicta normas de obligado cumplimientos, establece parámetros, define términos que han de emplearse para la correcta práctica valorativa. Simplemente se limitan a exponer un índice de apartados que cumplimentará el Tasador originando el informe de valoración propuesto, aplicando la Técnica de Valoración según su leal saber y entender. Al Tasador se le requiere, habitualmente, en situación de conflicto entre las partes, por lo que la correcta aplicación del ordenamiento jurídico que tenga relación con la naturaleza del bien tasado, es una de las dos bases de todo buen Informe, influyendo ciertamente sobre el mismo. Pero no sólo en situación de conflicto, expropiaciones, procedimientos judiciales, liquidación de gananciales, herencias, hipotecas, ha de considerar el Tasador lo establecido en la legislación vigente, ya que, especialmente en rústicas, habrá de ajustarse a las disposiciones y leyes de aplicación en la totalidad de finalidades. Por ejemplo, si se tasa una finca rústicas siguiendo el encargo del solicitante, al que sólo interesa conocer el valor de su inmueble para evaluar, por ejemplo, la plusvalía generada desde su adquisición, tendremos que verificar si la dicha finca se encuentra ubica en Espacio Protegido; si el uso o usos que dispone son los que constan en su inscripción Registral y/o Catastral y si estos usos están permitidos en el entorno que ocupa; si la superficie real, catastral y registral son coincidentes o no y cual de ellas debemos adoptar; si están declaradas las obras nuevas; si tiene derecho de riego; arrendatarios; los posibles derechos reales; cargas, etc. Estaremos obligados a consultar Leyes, Decretos e, incluso, el Código Civil en el caso de existir servidumbres u otros derechos reales, por ejemplo. Atendida la primera base, jurídica/documental, procederemos a aplicar la Técnica de la Valoración, base científica del Informe que, aunque el Método empleado venga determinado por la finalidad y circunstancias propias del inmueble o de los datos obtenidos en la investigación realizada, el desarrollo de la Técnica de Valoración será conforme al razonamiento científico de la misma, apoyándose en hipótesis concretas y determinadas, el Perito valora hechos consumados, generalmente, empleando procesos de cálculo que determinarán el valor solicitado. La actual legislación española que interesa o señala la necesidad de proceder a la valoración de un bien como parte de un proceso o como punto de partida o fin de una determinada actuación, tampoco es determinante a la hora de dictar normas de procedimiento para dicha valoración, limitándose a señalar métodos de valoración a emplear, sino es que se remite a la legislación vigente. Así, vemos como la Ley 6/1.998 de 13 de Abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, cuya Disposición Transitoria Quinta, Valoraciones, modifica lo establecido sobre ésta materia en la Ley de 16 de 1.954, de Expropiación Forzosa, hace referencia al empleo de los Métodos de Comparación o de Capitalización de Rentas actuales o potenciales de la finca a tasar, sin entrar en más detalles. También la Ley 1/2.000 de Enjuiciamiento Civil (Art. 639.3) contempla, como único Método de Valoración, el Método de Comparación para determinar el valor de un bien o derecho. Algo más detallado es lo previsto en los Artículos 66 a 68 de la Ley 39/1.988, Reguladora de las Haciendas Locales, así como el Real Decreto 1.020 de 25 de junio de 1.993 (BOE 22 de julio de 1.993), sobre Normas Técnicas de Valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones, para determinar el Valor Catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, donde ya se establecen coeficientes, porcentajes y criterios para determinar el valor catastral de un inmueble. “En los países donde el desarrollo profesional de la Valoración es considerable, como son los de influencia anglosajona, los Institutos y Asociaciones de Valoradores dictan normas extensas, tanto en lo referente al contenido del informe como a la filosofía del mismo en forma de código ético, que garantiza la imparcialidad del profesional.” (Vicente Caballer. Valoración Agraria. Teoría y práctica). La Orden ECO/805/2.003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas entidades financieras, Ministerio Economía, BOE nº 85, 9 de abril de 2.003, establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará. Si bien, el ámbito de aplicación de ésta Orden se fija siempre que el valor de tasación se utilice para algunas de las finalidades siguientes: garantía hipotecaria de créditos o prestamos; coberturas de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras; determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y/o para la determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones (Art. 2), la aclaración terminológica de algunos aspectos relacionados con la valoración de inmuebles, la adaptación del cálculo del valor de tasación y su formalización a la legislación aprobada recientemente, así como la introducción de las mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la Orden de 30 de noviembre de 1.994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, a la que la Orden ECO/805 sustituye, no sólo son los motivos que aconsejaron la promulgación de ésta nueva Orden, sino que son algunos de los principales motivos por los que, cada vez, más Técnicos emiten sus informes al amparo de lo dispuesto en la Norma de Valoración citada. Si ya la anterior Orden de 1.994 era empleada por Tasadores Profesionales y, sobre todo, por Sociedades de Tasación, para otras finalidades distintas a las del ámbito de aplicación de la propia Orden, será cada vez más imprescindible basar nuestros informes en la Orden ECO/805/2.003, máxime desde la entrada en vigor de la Ley 10/2.003, de medidas urgentes de Liberación en el sector Inmobiliario y Transporte, en la que se modifican, parcialmente, aspectos de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, que a su vez modifica, entre otros, el Artículo 39, sobre valoración de fincas rústicas, de la Ley de 16 de 1.954, de Expropiación Forzosa. Dicha Ley 10/2.003 hace referencia a la utilización del Método Residual Dinámico, definido por la Orden ECO/805/2.003, para el cálculo del valor del suelo urbanizable en determinados supuestos. Así mismo, la mentada Ley 10/2.003, modifica la Disposición Transitoria Quinta, Valoraciones, de la Ley 6/1.988, referidas a expedientes expropiatorios, siendo de aplicación las disposiciones sobre valoración contenidas en ésta Ley 10/2.003. Hay que diferenciar que ésta Ley se refiere al Método Residual Dinámico descrito en la Orden ECO/805/2.003 y no al definido por el RD 1020 de 25 de junio de 1.993. Por tanto, la legislación española, en lo referente a valoraciones, se va basando en lo dispuesto en la Orden ECO/805/2.003, y ya, en determinados casos, para finalidades distintas a las de su ámbito de aplicación, como se acaba de demostrar. Empieza a tener otra utilidad distinta de la del Mercado Financiero. Si en lo general, los distintos modelos de Informes recogen los apartados básicos y necesarios para el desarrollo de los mismos, donde se plasmen los resultados de aplicar la Técnica de la Valoración, ni los muchos modelos existentes, ni siquiera los cuerpos legales mencionados, por generalistas, proporcionan a los Tasadores una base auténticamente científica en determinados casos, dejando demasiado espacio a la subjetividad del Técnico, especialmente en la Valoración de inmuebles rústicos. Por ejemplo, si tasamos una finca rústica por el Método de Comparación, como nos exigen, para algunos supuestos, todas las leyes antes citadas, compararemos nuestra finca con otras análogas. Pero, por muy bien que empleemos el Método señalado, resultará de todo modo imposible encontrar varias fincas de tal semejanza que sean realmente comparables, especialmente referido a las edificaciones que habitualmente existen en cualquier finca rústica. No serán iguales o parecidos las viviendas, cortijos, masías, carmenes, etc., ni las naves o balsas, ni .... También resulta frecuente encontrar en la misma finca varios usos o aprovechamientos (dehesa con parte de labor en secano, o regadío, u olivar, etc.), que añadirá dificultad a la comparación con los testigos empleados. La Orden ECO/805/2.003, ya establece la forma de tasar: suelo más edificaciones. Y además describe perfectamente como deben valorarse los distintos usos existentes, así como las edificaciones e infraestructuras propias. Ha de observarse que, aunque la rígida Ley de Enjuiciamiento Civil en vigor, dispone, como antes se dice, que los inmuebles han de valorarse por el Método de Comparación, existe jurisprudencia que obliga al Tasador al empleo del Método del Coste de Reemplazamiento, incluso el Método Residual estático y/o Dinámico, descritos por la Orden ECO/805/2.003. Por ello resulta habitual, cada vez más, la presentación de Informes de Tasación de Inmuebles, rústicos y urbanos, empleando como norma lo dispuesto en la Orden ECO/805/2.003, amén del empleo sistemático que hacen de ésta Norma los auténticos especialistas del tema, como son las Sociedades de Tasación y para cualquier finalidad. Las ventajas que reportaría para nuestro colectivo profesional, Técnicos Agrarios, el empleo de la mentada Orden, entre otras son las siguientes:
Por todo ello, modestamente creo que debe adoptarse la Orden ECO/805/2.003, como Norma Valoración para inmuebles rústicos, así como urbanos para aquellos profesionales con titulación suficiente para valorar éstos inmuebles. Su aplicación, para los no iniciados, puede resultar, a primera vista algo complicada, especialmente en el caso de inmuebles rústicos, pero mediante un estudio profundo o mediante sencillos cursos específicos, se llegará a la perfecta utilización de una Norma de Valoración que llegará a ser, con casi total seguridad, de uso obligado para Tasadores profesionales, especialmente si, como ya ocurre con la Ley 10/2.003, nuevos cuerpos legales siguen santificando la Orden ECO/805/2.003 u otras que la sustituyan, como referencia para la Valoración. Sevilla, Septiembre de 2004 José Mª Trancoso Melendo. Colegiado 1.042
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